トロント掲示板 (生活) - No.28324

答えられる範囲で答えます。（いくつかの項目は飛ばします。）
ダウンタウンコンド住み親子と幼児一人で住んでいます。
勿論承知の上だとは思いますが、個人の独断と偏見もかなり入った意見もあると思うの
一意見として聞いてください。

１）

a：
コンドによります。頭が悪いエレベーターのところはやっぱりイライラします。
2004年（多分）ニューヨークトロント大停電の時は２１階の自分は丸一日部屋に
閉じ込められました。（非常階段は勿論つかえましたが）。緊急時を考えるのは
大事ですが、自分は結局過去にもそれ一回きりのできごとなので。それほど気にし無くても
良いのでは？お好きな階を選べばよいと思いますよ。

ｂ：
西日厳しい時もありますが、自分は日差し大好きなので全然苦になりませんでした。
しかも直射攻撃はほんの数日程度です。（少しずつ角度が動くので）
基本的にコンドはどの方角も余程の低層に住まないが限りでもサマータイムは
まぶしいぐらい日がさします。いずれの方向でもむしろきちんと遮光できるカーテンを用意した方が良いですし、それで解決です。（特に育児中重宝）

ｃ：乳児一人ならその間取りでも大丈夫です。妊娠中や育児中もコンドは
かなり家事が楽なので悪くないとは思うのですが。大人はかなり息をひそめて
生活しなければなりませんよ！子供の睡眠を邪魔しないように、それが
簡単にできるにはもう少し個室があった方が育児は楽です。後、近くに
必ず安全に遊ばせられる公園やドロップインがあるエリアである事も大事です。
狭いコンドでは子供が色々わかるようになってくると退屈で起こるぐずぐずに
付き合うのが大変になります。

ｄ：
トピ主さんの間取りレベルのコンドではどんなにこだわっても
一階に何世帯も入っているため、どうしても音がします。廊下の音は
間違いなく聞こえると思っておいた方が無難です。ダストシュートの隣
エレベーターの隣は避けた方が賢明です。最近のコンドはまずます壁が薄く
なっている印象が有ります。新築を買うつもりならどうしようもありませんが
中古ならオーナーに確認すると言う手があります。
調べるのは無理だと思います。コンドぐらしは長く、独身時代も含め
ダウンタウンで数か所ほど住んだ事がありますが。建築構造では無く。
隣人の善し悪しの運で全てが決まります。


２）人によって経済状況や状態が違うので何とも言えませんが。とにかくブローカーも
当ってみてください。あなたにピッタリのプランをもつ銀行を探してくれます。
不動産屋と同じでトピ主さんは費用を払う必要はありません。

３）あってます。トピ主さんはお金を払う必要は一般的にはありません。
気が済むまで付き合わせて、エージェントと好みが会わないなと思ったら
さっさと見切りをつけてしまいましょう。（勿論マナーの範囲で）

４）特に無いと思います。

日本人は新築好きですが、カナダは最初の１-２年は修理の工事、終わらなかった個所の
修正etc...　開きたてのレストランと同じで少し軌道に乗って来た２－６年ぐらいが
実は住みやすいと思います。

駐車場の出入り口と場所は必ず満足のいく物件にした方が良いですよ！
一番奥がスポットだと、朝の通勤が10分ぐらい違ったりします。
後駐車場の入り口に信号が無いと、状況によっては左折待ちを延々にしなければ
なりません。

後トロントのDenはden笑なので（いくつか見れば言っている意味がわかると思います）

a)高層コンドで、避難用EVなんて果たしてあるのでしょうか？緊急時にそれは、いくらなんでも危険だと思いますが、、、、今まで住んでいた所は、どんなに高層でも非難時は、EVは全て停止でした。300戸に対してＥＶ３機と言うのは、決して多い数とはいえないです。なので、上の階の場合は混雑が予想されるかと、、、。

あと、ペット可の所は犬の散歩に行く人が多いのでその分、ＥＶの待ち時間が多い時間帯があります。大型犬をつれた人がすでに乗っていると、自分はストローラーを押して乗れない事もしばしばです。ペットがいなければ、ペット不可のコンドでもいいかもしれません。

d)ダウンタウンの新しいコンドなどは、1Bedといえども部屋とリビングを区切るのが扉ではなく、占有面接を有効活用する為にSliding Doorのところが最近ありますが、扉付きの寝室の方が防音効果は高いと思います。Denに関しても同じで、カナディアンの人はオープンコンセプトを好む人が多いみたいですが、扉付きのden(French Doorなど）もあります。扉付きのdenなら、子供が小さいうちは2nd Bedroomとしても使えます

ダストシュートとエレベーターからのノイズ！なるほど、見落としてました。避けたいと思います。
あと新築の場合は修理の工事などでダストと騒音がある、ということも頭に入れておきたいと思います。
EVが混んでいてストローラーで乗れない件、そうなのですねストローラーを使用することも想定して近隣の状況や道路とエントランス駐車場の位置なども確認して決めていきたいと思います。

ありがとうございました、非常に参考になります。

うちはエレベーターの横の部屋なのですが、エレベーターの音というのは、うちでは聞いたことがありません。そうすると、となりの音とか、となりへの音とか気にせずに済むので、気に入ってます。

１　値下がりを気になさる場合は、ロケーションが良い物件は値下がりにくいです。
　　不動産はロケーションです。
　　コンドはよくエレベーターがメンテナンスや非常ベルで止まります、また本当に緊急事態のためも低い階が良いです
　　子供がいる場合は、遊んで落ちる場合もございますので、落ちたら死ぬ高さにベランダがある場合は避けるべきです

２　モーゲージはスペシャリストに頼む方がいいです。

３　エージェントは無料と言っていますが、これは嘘です。価格に手数料が含まれております。
　　実話ですが、家を借りた人が、同様の他の物件より明らかに高いので大家に文句を言った所、エージェントに払う料金があるので家賃に上乗せしたと言ったそうです。不動産売買も同じで、個人売買ですと手数料がかかりませんが、エージェントには最低４％以上手数料を支払うので、値段は最低４％（普通はそれ以上）高くなります。家主は売る時にこの料金をのせて価格を設定いたします、ですからエージェントを通すとその分割高になります。

４　弁護士費用は人によって様々です、安い人もいっぱいいますが、問題が起きる可能性もありますので
　　信用できる人が良いと思います。それと高い人は駄目です。仕事としてはさほど難易度が高くありません。
　　よって通常は高額にはなりません。

EVのラッシュアワーありますよ。特に夕方は帰宅する人達が１階で列を作ってEV待ちです。ちなみに２００戸に対してEV4機です。私は低層階なので降りるときは基本階段使いますが、上がるのはEVしかないですからね。フル稼働していて最大待たされたのは１０分ほど。高層ビルに非常用EVなんてないですよ。停電すれば家には戻れません。

うちのコンドは築６年ほどですが、防音はすばらしいです。隣が毎週末エレベーターホールに響き渡る爆音で音楽をかけてパーティーをやっていますが玄関のドアを閉めるとほぼ聞こえません。静かに耳を澄ませばかろうじて聞こえるぐらい。なので普段の生活音は全く気になりません。ついでにEVもすぐ隣にありますが全く音は聞こえません。

あ、一つだけ。ハイウェイの音も考慮した方がいいですよ。うちはGardinerとほぼ同じ高さで１００mも離れていませんが、車の音はほとんど聞こえません。でも同じ建物の２５階では夜間の車の音がかなり響きました。昼間は起きて動き回ってるから気にならないんだと思いますが、睡眠には響きますのでハイウェイ近くはお気をつけを

うちはエレベーターで待つことってほとんどないですね。
両端に２基ずつの系４基なので、まぁ、近いところのを使うということで考えると数は少ないような気がするんですが、システムのせいなのでしょうか。滅多に待つことはないです。数的にはもっと不便だろうと思っていたので、越してきて逆に驚いたくらいです。
築１０年くらいなのでそんなに新しいわけではないですが、うちより新しいところだと、たいていいいシステムのエレベーターを使ってるんじゃないかな～？と思ったのですが。

トピ主さん、場所はWellesleyの駅から徒歩３分ですが、
ご希望に近いコンドを所有して売りに出している方を知っています。
よろしければご連絡ください。
私はエージェントではありませんからご安心ください。
当然話だけ聞いて断っても問題ありません。

>エージェントは無料と言っていますが、これは嘘です。価格に手数料が含まれております。

だれも無料なんて言ってないのでは？トピ主さん側が払う必要が無いだけ。

不動産屋を通すとその手数料、、、
う~ん、でも逆にそのほしい物件をその不動産屋を通さないでどうやって買うのでしょうか？
普通一回不動産屋さんに委託したら、それを個人売買にこぎつけるのって
無理じゃないですか？（オーナー本人の情報がほしいって言ってもくれないと思いますよ。
後契約書もそうなっていると思うのですが、、、）

インターネットとかでも車はたまに、個人の直売りがありますが、さすがに家は
不動産屋が出てきますよ。(オーナーが直売りしてるように見えても)

＞だれも無料なんて言ってないのでは？トピ主さん側が払う必要が無いだけ。

トピ主さんが払う必要がありますよ。単に消費税の内税の様に、販売価格に手数料が含まれているだけです。
家の売り主は、販売価格にエージェントへの手数料を含めています。
ですから、エージェントを通さないとその分は安く買えます。
内税か外税かの違いだと思えば簡単です。

もし本当に無料なら、エージェントは食って行けません、販売価格に既に含まれているので無料に見えるだけです。

初めて買うならホームバイヤーズクレジット。
それから一定の距離以上職場に近くなるなら引越し費用が課税額から控除になります。
収入が一定以上なら相当税が軽くなりますので、場所を選ぶときに検討するのも手です。

何だかな～。

エージェントが無料なんて言ってるの聞いた事ないけど。
エージェントは仕事でやってるんだから、手数料が発生するのは当然じゃないの？

物件探しから諸々の条件チェック、物件案内、車でお客さんをあちこち連れて行ってくれて、モーゲージスペシャリストや不動産弁護士そして引越し屋まで紹介してくれる。全般にわたりアドバイスもしてくれ、契約書も作成してくれ、契約交渉もしてくれる。無料のはずが無いｗｗ

もし手数料が高いと思うのなら、委託契約する前に手数料の金額について話し合いも出来るよね。世の中にはスッゴイ安い手数料で仕事を受けるエージェント(中国系や中東系に多いみたい)もいるけど、満足の行くサービスをしてくれるかは…。安かろう悪かろうってのはあると思う。

ちなみに私が数度使ったエージェントは、物件のインスペクション代金を払ってくれた。あと引越しの手伝いもしてくれたね。場合によってはあとからキックバックも。まあ、常識の範囲内でさ。

売り手も、エージェント無しの買い手を避ける人が多いよ。考えてみれば当然だよね。
逆にね、エージェントを通さない場合には全部自分で責任を負うんでしょ。ちょっと怖いなあ。私は自分の家の買い替えや投資物件も含めて、それなりの数の売買の経験があるけど、全部エージェントを通したよ。自分でやるなんてとんでもない。

不動産関係のトピになると、必ずエージェントを通すなとかエージェントを信用するなとか、エージェントは手数料取り過ぎとか…反エージェント(あと反モーゲージスペシャリストも)のような人が出て来るけど、そう言う人たちは自分で契約書作って自分で交渉してるの？
すごいなあ。。。

返信ありがとうございます。
自分では気付かなかったことに気付けて大変ありがたいです。

夕方の列を作ってエレベーター待ち、は衝撃です。希望のエリアはガーデナーとゴートレインの路線の近くなので深夜の車や貨物列車の影響も確認したほうがよさそうですね。タクスクレジットの件、１人名義での購入は節税になると思いこんでましたが配偶者と住む場合はいずれにしても控除は５０００ドルまでなのですね。これを知ってジョイントでモーゲージもありかもと思いました。

不動産エージェンとはやはり初めてということもありお願いすると思います。プレコンストラクションのセールスセンターに行った際に、エージェントがいないならディベロッパーに交渉すればオプション無料でつけてくれたり仕様のグレード上げてくれるよ、と言われましたがどう交渉していいのかよくわかりませんし、ライセンスのあるその道のプロの方と進めるのが安心で勉強にもなっていいかなと。

隣接したエレベーターや隣の生活音が気にならないという方に質問なのですが、もし差し支えなければでいいのですが、ディベロッパーはどちらになりますか？ネットでディベロッパーのレビューなど探しているのですが売り上げランキングはヒットするのですが、居住性に関するのレビューがなかなか見つかりません。居住性や地域コミュニティーにどう配慮して開発しているか、という情報がほしいのですが個々のディベロッパーのサイトを見てもとくに参考になりません．．．ホームページの印象ではmintoは良さそうですが。

>希望のエリアはガーデナーとゴートレインの路線の近くなので

ダウンタウンから意外と近いのに値段が良心的なこのエリア、湖も綺麗だし
コンドもどんどんたっています。

ただ、建ちまくってるコンドのため工事だらけで道路封鎖、断水、工事の騒音が夜中も
続く事が少なく無いのはご存知ですか？　自分はまさにユニオンからクイーンズキーをストリートカーで10分コンドに住んでいますが、数年前と比べてここの状況は今最悪です。
道路は一方通行、ストリートカーは来年まで無し（これも願わくば予定通りの来年までに終わればの話です。）自分は16階住みですが、工事の騒音すごいですよ！！
周りはどこもかしこも工事だらけで埃とフェンスだらけ。美しいハーバーフロントを楽しむ！
のは現在は無しです。それも後数年間続くと予想しますので、トピ主さんの２年間、、、
一番良くないときに当るかもしれません。

今度機会があれば、ジャービスぐらいを最南まで来てQQEを西に１５分ほどドライブしてみてください。自分の言う意味がわかると思います。

音が気にならないと書いたものです。
調べてみたところPemberton Groupという会社がビルダーのようですが、初めて聞いた名前です。

ビルダーとして一番人気というか信頼があるのはTridelですね。
でも人気なだけあって、ちょっと高めだし、建設前でもすぐに売り切れちゃうんですよね・・・
ビルダーによってかなり良し悪しに差があると聞いてますが、ほかにどこのビルダーがいいんでしょうね。

うちは、Tridelを勧められて、Tridelに住んでいます。管理状況もしっかりしていて、今のところは満足です。次に移るとしても、Tridelを選ぶと思います。

あとは、Monarchも良い評判をききます

同じデベロッパーでもプロジェクトによって、使う建築会社、ビル管理会社が異なることが
あるので、私は「このデベロッパーなら安全」という風には考えないようにしています。

バイヤーは、買って引っ越してきてまあ満足していたら、それが当たり前だと思い勝ちなので
特に良いレビューとかネット上にでてこないのかもしれませんよ。（業者の自演を除く）
逆に良くなかった場合、名前を明かすと名誉毀損の問題が起きてくるので、それもネット上には
あまり上がってこないと思います。

下は、Building Industry and Land Development Associationが毎年選んでいる
デベロッパーの賞のリストです。内輪で選んでる賞ですし、選考基準が何なのかもわかりません
が、参考までに。

http://www.bildgta.ca/awards.asp

それから、グラスコンドと呼ばれる床から天上まで大きな窓になっているようなハイライズは
問題が多いようです。

http://www.huffingtonpost.ca/2011/11/14/torontos-glass-condos-fail-lifespan_n_1092119.html

Cityplaceも批判的な記事を見かけました。（しかし気に入って住んでいらっしゃる方も
大勢いると思います。）

http://www.talkcondo.com/blog/cityplace-what-went-wrong

個人的には、デベロッパー以上に、エージェントの当たり外れが大きいので、誰かの紹介で
いい人（誠実かつ知識豊富）がいたら、その人にお願いすることをおすすめします。
それとモーゲージは5大バンク以外もあたってみたらもっとレートのいいのが見つかるかも
しれませんよ。モーゲージブローカー（これも当たり外れが大きい）を使えばレートの
いいレンダーをすぐ探してくれますが、自分でもネットとかで検索すれば探せます。
私は、初めてモーゲージを組んだときは、やはり寄らば大樹で5大バンクの一つを利用したの
ですが、リニューアル時に知名度が少し低い所（しかしれっきとした信頼できる銀行）に
変えたら、そっちの方がレートが良くて、ずいぶんお金損したなーと後悔しました。
（モーゲージレートの違いは、かなり大きな支払い額の違いとなります。）

返信17です。連投すみません。

リアルエスエステートエージェント、モーゲージブローカー以上に当たり外れが大きい
というか、個人的には外れ率80％だと思っているのがロイヤーです。決まりきった書類を
用意するだけで高いフィーを取るので、本当にうっとうしいです。でもロイヤーなしで
不動産取引をする方法を知らないので（不可能？？？）仕方なく頼みます。適当に決めずに
口コミなどで良心的な人を探して依頼できたら、それがベターだと思います。

あー、また出た。他人の収入をとやかう言う人。
んじゃ自分で弁護士の資格取って自分で取引しなよ。

ピンきりだけどね。ファミリーロイヤー月ぎめで雇っておけばそんなでもないけど、デンタル保険と同じで先に費用払っておくのと同じだから結局同じぐらい。
自分でもできますが時間と手間がかかります。

不動産弁護士の手数料って1000-1300ドルくらいだっけ？

確かに問題が無ければ決まった書類のやり取りで終わると思うけど、物件に問題が無いか確認してくれるのが弁護士。あと、引渡し時の諸々のアジャストメントも弁護士がやってくれる。

全体金額から見れば高いものでも無いと思うがなあー。と言うか、ランドレジストリーのシステムって自分じゃ入れないでしょ？だから弁護士がやるんじゃん。

知り合いの弁護士(彼はコーポレイト)は不動産投資をどんどんやってるけど、取引には不動産弁護士使ってる。｢自分で出来ないの？｣って尋ねたら、｢耳鼻科が産婦人科をやるか？｣って言われた。｢何のための専門知識だと思う？｣とも。

他人の手数料で文句言う人は、ご自身はどんな仕事してるんですかね。
｢あなたの収入、仕事に比べて高過ぎ。ぼったくりだよ｣とでも言われたらどう思うのか。

ショップアラウンドして良いモーゲージ、エージェント、弁護士を探すのは大賛成。
だけど、手数料に文句ばかり言う人は、正直みっともないと思う。
ならば全て自分でやれば良い。

エージェントによると、ビルダーの差はかなり大きいと言いますがね。
いつも偉そうに見当違いのことばかり書いてる例の人、うざいですね・・・
実際のところ、アメリカの企業がアメリカでの失敗を受けてカナダに進出してきて、安い値段でひどい物件をいくつも、ってのは問題になってますし。中国系列の企業もあんまり信用したくないですし。
もちろんプロジェクトの差というのはありますが（広さやアメニティー、値段が違いますから)、でもそれ以前にもともとのビルダーの差、というのは大きいです。

トライデルあたりは昔よかったけど、今はどんな感じなんですかね。

貴重なご意見情報いただきありがとうございました。
注意する点や調べるポイントがだいぶ明確になりました。
今はコンドは建てれば売れる状態のようですし施工の荒い物件もあるかと思いますので、こういった状況でも丁寧に仕事をする姿勢のあるディベローッパーやビルダーを見極められるように出来る限りの情報をあつめて購入に至りたいと思います。ありがとうございました。

私達もトライデルに住んでいます。
以前ダニエルに住んでいました。
そこから引っ越して分かったことなのですが、トライデルは建てたビルのすべてを彼らの管理会社
デル、プロパティマネージメントが管理しています。
その為、問題が生じてもすぐに対応してくれますのでとても安心です。
もし永く住むことをお考えであればトライデルはお勧めです。
また、トライデルグループでDel Cup Tennis Tournament, Golf Tournament, All Artist
Art Show, BBQ party,等楽しいイベントが数多く用意されています。
ダニエルではゴミ置き場がいつも汚くて苦情をいいましたがほとんど治りませんでした。

＞今はコンドは建てれば売れる状態のようですし

いや、そんな時代は過ぎたかも・・・
今までがそうだったからまだどんどん建ててるけど、完成しても半分くらいしか埋まってない物件も多いし、それを防ぐために立てる前に住人を募ってみたところ、結局人数割れで建設中止、というのも結構あります。

それでも、トライデルは建設前の早い時期に完売してしまいます。

というのコンドを探し始めて学びました。

そんなのを考えたら、やっぱトライデルかな～とか思って、急いで買う必要があるわけでもないので、トライデルの次のプロジェクトを待ってみることにしました。

反対に、前にも書かれてますが、やっぱりアメリカ系中国系は注意したほうがいいようです。まぁ、中国系はやばいかなってのは、中国の建設事故のニュースなんか見てたら納得ですよね。
あと、インド系の進出があるかどうかは知りませんが、先日のインドの建設現場での事故なんかを聞くと、やっぱはずしたいですね・・・

返信ありがとうございます。

Tridelはプロパティマネージメントもグループで一貫して行うのであれば計画の時点で後々発生するメンテナンスや経年退化も考慮しているかもしれませんね、想像ですが。管理を丸投げのディベロッパーより信頼できそうです。ホームページも情報量が多くて親切ですし、ビルダーアワードではグリーン部門で過去何度も受賞しててエナジーセービングに配慮してるようですし、品質よさそうで好印象を受けます。

HPには詳しくのってないので想像ですが、中国系ディベロッパーとはOnniのことでしょうか？私がいったときはセールスはみなさん中国系で、中国語で話しかけられました。来年完成予定のプロジェクトにまだユニットが残ってて間取りも無駄がなく値段もすきですが、建設現場が散らかってて監理が緩そうなのとやはりガーデナー沿いで騒音が気になるのでちょっとどうかなぁというところです。

今のところLanterraは過去ガラスが落ちたコンドのディベロッパーなので注意してるのと、Urbancorpは評判悪いのでなしで考えてます。リバティビレッジはPlazaとCanAlfaが開発してますが1Bと１B Denの低層階は2015年完成予定のプロジェクトまでもう完売でした。投資としてすぐに売れてしまうとか。来月くらいには購入したいと思ってましたが、難しそうですね．．気長に気に入った物件が出てくるまで待つことになりそうです。

＞それを防ぐために立てる前に住人を募ってみたところ、結局人数割れで建設中止、というのも結構あります。

コンドって一定のユニット数(75％)が売れ無いと、実際の着工許可が出ないと思ったけど。まあ投資目的ばかりで、建ってもレンターが入らなくって空が目立つとかあるかもね。
個人的には、どうもコンドって好きになれないんだよなあ～。